Filature Nouvelle D’Orléans
Locatie Nieuwe Vaart, Gent, België
Opdrachtgever sogent
Procesregie Humbble
Coördinator Ontwerptraject, Masterplanning Dhooge & Meganck Architectuur
Consultant in vastgoed en gebiedsontwikkeling Propolis
Erfgoedadvies/ restauratie Sabine Okkerse
Bouwhistorisch onderzoek Anneleen Cassiman
Datum 2021-2022
Status Opgeleverd
luchtfoto begin 20ste eeuw
Manchestergebouw begin 20ste eeuw
SCENARIO ONDERZOEK EN MASTERPLAN VOOR DE BESCHERMDE TEXTIELSITE ‘LA FILATURE NOUVELLE D’ORLÉANS
EEN VOORBEELDPROJECT VOOR DE STAD
TV Humbble-Propolis-Dhooge & Meganck Architectuur-Sabine Okkerse heeft samen met sogent en de stadsdiensten een scenariostudie uitgevoerd ter voorbereiding van de herbestemming van het FNO-terrein. De site zoekt naar een optimale balans tussen wonen gecombineerd met buurtondersteuning, economische en/of educatieve functies. De realisatie van een hoogwaardig en groen openbaar domein en de verankering van de site met de buurt en haar bewoners zijn cruciale puzzelstukjes. Het FNO-terrein moet een voorbeeld worden van verwevenheid voor Gent en daarbuiten.
GESCHIEDENIS
De Filature Nouvelle Orléans' draagt een hele geschiedenis met zich mee. Deze site is een van de overblijfselen van de katoenindustrie in wat ooit het vasteland van Manchester was.
In 1872 werd dit hele gebied verkaveld op initiatief van Gentse textielfabrikanten, die hier een katoenfabriek oprichtten. Binnen dit projectgebied werd in 1896 de 'Société Anonyme Cotonnière Nouvelle Orléans' opgericht, die zich voornamelijk bezighield met het spinnen, twijnen en weven van katoen. In 1957 fuseerde het bedrijf uiteindelijk tot een nieuw bedrijf, onder de naam waaronder we het nu kennen, 'Filature Nouvelle Orléans'. Vanaf de jaren 1960 kreeg de Gentse textielindustrie een klap en in 1972 werd de FNO overgenomen door de UCO-groep. Uiteindelijk viel in de jaren 80 het doek voor de FNO-site en werd deze in 1990 aangekocht door de Brusselse projectontwikkelaar Immoperel , maar veel gebouwen raakten al snel in verval. In de jaren negentig werd de sloop van het Manchestergebouw net op tijd stopgezet en in 1995 werden het Manchestergebouw, de kantoorgebouwen uit 1896 en 1907, de schoorsteen en de oude katoenloodsen beschermd als monument.
SCENARIO ONDERZOEK
De studieopdracht is onderdeel van het zoeken naar een gedragen en haalbare projectdefinitie. Door de veelheid aan vraagstukken met betrekking tot type interpretatie (mogelijkheid tot herbestemming van de monumenten) en typegebruikers, de ruimtelijke vraagstukken en de financiële consequenties van ontwerpkeuzes, de noodzaak van een voorlopige ontwerpanalyse die de potentie van de site op verschillende niveaus onderzoekt detail is duidelijk. .
De onderzoeksopdracht omvat het uitvoeren van een uitgebreide scenariostudie naar programmatische samenhang, financiële, technische en ruimtelijke haalbaarheid van het project. Met behulp van de hoofdlijnen die uit het onderzoek voortkomen wordt een heldere en gedragen projectvisie geformuleerd. Deze projectvisie stelt sogent en Stad Gent in staat om een weloverwogen (beleids)keuze te maken over het potentieel en de realisatie van de site en de financiële gevolgen.
TRAJECT
De FNO-site staat sinds 1996 leeg. De Stad Gent heeft het westelijke deel van de FNO-site, met het als monument beschermde Manchestergebouw, de katoenloodsen, de schoorsteen en de kantoorgebouwen, aangekocht in 2002 en het oostelijk deel in 2006. Het merendeel van de aangekochte gebouwen zijn beschermd bij Besluit van de Vlaamse Regering van 3 januari 1995.
De Stad Gent heeft al heel wat stappen ondernomen om deze site opnieuw in gebruik te nemen. In mei 2020 werd beslist in te zetten op een nieuwe verweven invulling waarbij economische invulling (van het Manchestergebouw) kan bufferen t.a.v. de brandweerkazerne en werd eveneens beslist hiervoor een oproep/wedstrijd te lanceren.
De exacte projectdefinitie, en in het bijzonder de verhouding wonen en economische en/of andere functies is nog niet gekend. In het voortraject (derde en vierde kwartaal 2020) heeft sogent reeds potentiële scenario’s onderzocht.
Echter, door de veelheid aan vraagstukken met betrekking tot type-invulling (herbestemmingsmogelijkheden van de monumenten) en type-gebruikers, de ruimtelijke vraagstukken, de financiële gevolgen van hieraan gekoppelde ontwerpkeuzes, bleek de noodzaak voor een voorafgaandelijke en diep-gaande (ontwerpende) analyse die op verschillende detailniveaus de potenties van de site onderzoekt.
de bestaande toestand
foto David Dhooge
Kruidige thermofiele soorten op minerale plekken
HET DOEL
Met ons team werd een intensief onderzoekstraject gevoerd dat de opdrachtgever op basis van de krachtlijnen/ambities die voortvloeien uit de onderzochte scenario’s de kans geeft om een duidelijk en gedragen projectvisie te formuleren. Deze projectvisie stelt de opdrachtgever in staat om een doordachte procedure op te zetten om de site te (laten) ontwikkelen.
De krachtlijnen komen tot stand na het voeren van een uitgebreid ontwerpend onderzoekstraject waarbij o.a. volgende aandachtspunten en vraagstukken worden meegenomen:
1. De ruimtelijke en programmatische potenties van de site en de beschermde gebouwen, zowel intern als in relatie met de buurt
Specifiek voor deze site wordt gezocht naar de meest optimale functiemenging (binnen de grenzen van de site) en verweving (met de omgeving). Vertrekkende vanuit de specificiteit van de beschermde gebouwen (en de site als geheel) wordt er bekeken welke verschillende functies (programma) aansluiten bij de eigenheid van deze gebouwen (en de site): welke ingrepen zijn noodzakelijk om deze functies toe te laten? Zijn deze voorstellen financieel interessant? Zijn deze ingrepen verenigbaar met de visie op het beschermde erfgoed? De terugkoppeling op niveau van de gehele site en op wijkniveau wordt telkens in acht genomen.
2. Het gebruik en beeld van de buitenruimte
Het ‘opladen’ van de publieke/open ruimte tussen de gebouwen in relatie tot de omgeving, bekeken vanuit verschillende invalshoeken: als uitloopruimte en verblijfsruimte in relatie tot de inhoudelijke functies / als gebruiks- en bewegingsruimte voor gebruikers van de site en omwonenden / als groenruimte in de nabijheid van andere groenstructuren en als ecologische corridor (link tussen Bloemekenspark fase 1 en fase 2) / als klimaatruimte/ als verplaatsingsruimte tussen de verschillende functies / als erfgoedruimte, … De buitenruimte is daarbij niet beperkt tot de ruimte tussen de gebouwen maar omvat ook de link naar het publiek domein buiten de site.
3. De mobiliteit en ontsluiting
De diverse aspecten van mobiliteit en ontsluiting worden meegenomen in het ontwerpend onderzoek: er wordt onderzocht hoe de connectie met de buurt verzekerd kan worden. Er wordt bekeken hoe de diverse gebruikers en verkeersmodi op elkaar afgestemd kunnen worden, en hoe de nodige voorzieningen voor de diverse gebruikers (leveringen, parkeren, afval, laden en lossen, …) geïntegreerd kunnen worden.
4. Het financiële vraagstuk
De verschillende scenario’s die in beeld worden gebracht, met hun eigen programma, verwevenheid en ontwerpkeuzes, worden financieel doorgerekend. Bij elk (programmatorisch en ruimtelijk) scenario dient er een zo correct mogelijke inschatting te gebeuren van de financiële impact van de keuzes die gepaard gaan met het scenariovoorstel. Dit wordt uitgewerkt op de verschillende schaalniveaus van de opdracht; zowel per gebouw als voor de volledige site.
Door de aanwezigheid van talrijke kwelgebieden kent he gebied een zeer specifieke biodiversiteit die als cruciaal wordt meegenomen in het masterplan
een klein fragment van de grote elementenmatrix
ONDERZOEKSMETHODIEK
Het traject bestaat uit ontwerpend onderzoek, participatie, terugkoppelingen en deelanalyses ( mobiliteitsgericht , erfgoedkundig, financieel, juridisch...).
In de elementenmatrix worden de verschillende bouwstenen van de site uit elkaar gehaald en individueel doorgelicht.
Elk gebouw onderging een zeer uitgebreide deelstudie naar herbestemming, rekening houdende met alle mogelijke aspecten rond ruimte, functionaliteit, landschap, erfgoed, investeringskost, gebruikers, beheer, rendement, timing, fasering etc.
Er werd een criteriumsysteem uitgedacht om tot heldere conclusies te kunnen komen.
SYNTHESE VAN KRACHTLIJNEN
1. DE FNO-SITE WORDT HERBESTEMD TOT EEN GEMENGD GEBIED, WAARBIJ HET WONEN NIET DE PRIMAIRE FOCUS IS
De site heeft een primaire focus op het verweven van functies. Het onderzoek heeft aangetoond dat het wonen weliswaar een belangrijk aandeel zal opnemen, maar dat de bulk van de ontwikkelbare vierkante meters beter geschikt zijn voor economische functies of voorzieningen.
2. DE FNO-SITE WORDT EEN OPENBARE PLEK MET TOEGANKELIJK GROEN
Door de uitbreiding van de brandweer en de smalle toegang vanop de Nieuwe Vaart heeft de site nood aan verbinding met haar omgeving. Dit kan grotendeels gerealiseerd worden door verbinding via groen- en fietsassen en anderzijds via een verbreding van de toegangsweg aan de Nieuwevaart. De connectie met de buurt wordt verzekerd door het uitbouwen van het Bloemekenspark, overheen de site. Hierbij creëert het meer zichtbaar maken van de Lieve ‘plekwaarde’ en kunnen padenstructuren hieraan worden opgehangen.
3. DE HERBESTEMMING VAN DE FNO-SITE RESPECTEERT EN VERSTERKT HET MONUMENTAAL EN HISTORISCH KARAKTER
Het historisch erfgoed bepaalt het karakter van deze site. Het merendeel van de ontwikkelbare m² ‘s betreft erfgoedgebouwen. Hierdoor nemen deze de bovenhand in de aanblik van de ontwikkeling. Door op zoek te gaan naar de juiste match tussen functies en erfgoedgebouwen verworden de sluimerende potenties tot krachtige uitgangspunten. Nieuwbouwzones worden doelmatig ingezet en vullen de erfgoedgebouwen aan met functies die in het erfgoed minder passen, maar wel essentieel zijn om de verweven site vorm te geven.
4. DE GEBRUIKERS VAN DE FNO-SITE HEBBEN EEN DUURZAAM VERVOERSMODEL
De site wordt voor gemotoriseerd verkeer ontsloten via de Nieuwe Vaart. De studie heeft aangetoond dat op een verkeersveilige manier een nieuwe ontsluitingsweg, parallel met die van de brandweer, ingepast kan worden. Deze ontsluiting zorgt voor helderheid, en maakt de rest van de site autoluw. Hierdoor ontstaat een veilige uitbreiding van het Bloemekenspark overheen de site.
5. DE UITGIFTE VAN DE FNO-SITE ZORGT VOOR EVENWICHT TUSSEN OPBRENGSTEN EN REALISEREN VAN BELEIDSDOELSTELLINGEN
De volledige FNO-site is in handen van de Stad Gent en er werden reeds veel kosten gemaakt voor de instandhouding van het historische erfgoed. De studie schuift een gefaseerd uitgiftemodel naar voor waarbij het optimum tussen (korte termijn) opbrengsten en lange termijn beleidsdoelstellingen gerealiseerd kunnen worden.
Diverse scenario’s werden getest op evenveel criteria via een complexe matrix, steeds vertrekkende vanuit de ambitie om de twee helften van het Bloemekenspark te verbinden.